I. Obecné údaje

1. Základní údaje o společnosti

1.1 Obchodní jméno, právní forma, vznik společnosti

Obchodní jméno :	Unistav a.s.
IČO:	00531766
Sídlo:	Příkop 6, Brno
Právní forma:	akciová společnost
Způsob zřízení:	zakladatelskou smlouvou o jednorázovém založení ze dne 10.5.1990
Den zápisu do OR:	6.6.1990 Krajský soud Brno, odd. B, číslo vložky 40
Sestavení účetní závěrky k 31.3.2009:	31.8.2009

1.2 Předmět podnikatelské činnosti

• projektová činnost ve výstavbě
• provádění staveb včetně jejich změn, udržovacích prací na nich a jejich odstraňování
• koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej
• zprostředkovatelská činnost
• silniční motorová doprava
• obstarávání služeb spojených se správou, údržbou a pronájmem nemovitostí
• provozování garáží a odstavných ploch
• pronájem nemovitostí, bytových a nebytových prostor, vč. poskytování jiných než základních služeb
• opravy motorových vozidel
• provozování čerpacích stanic s palivy a mazivy
• pronájem motorových vozidel
• činnost realitní agentury
• podnikání v oblasti nakládání s odpady
• inženýrská činnost v investiční výstavbě
• zemní práce a terénní úpravy
• výkopové práce
• lešenářské práce
• vedení účetnictví
• činnost ekonomických a organizačních poradců ve stavebnictví
• podnikání v oblasti nakládání s odpady
• čištění textilu
• automatické zpracování dat
• agenturní činnost v kultuře
• měření emisí
• pořádání kulturních produkcí a zábav
• pronájem průmyslového zboží
• hostisnká činnost

1.3 Organizační struktura společnosti

Je stanovena organizačním řádem a.s. Unistav. Poslední aktualizovaný organizační řád byl schválen generálním ředitelem v březnu 2006 – viz příloha č. 1.

1.4 Orgány společnosti

	Funkce	Jméno	Pracovní funkce v a.s.
Představenstvo	předseda	Ing. Miroslav Friš	generální ředitel
	místopředseda	Ing. Tomáš Kubíček	finanční ředitel
	člen	Ing. Tomáš Němec	technický ředitel
	člen	Ing. Josef Kavan	výrobní ředitel
Dozorčí rada	předseda	JUDr. Rudolf Daniel	právní poradce
	člen	Ing. Josef Menšík	finanční analytik
	člen	MVDr. Dušan Novotný	-
Prokura		Ing. Jaroslav Klabeneš	asistent GŘ
		Ing. Miloš Brzobohatý	vedoucí přípravy zakázek

2. Účast na podnikání a druh a pohyb akcií

2.1 Podíly ve společnostech

Na podnikání společnosti není kapitálově zúčastněna žádná právnická osoba. Společnost má k 31.3.2009 majoritní majetkový podíl na základním kapitálu níže uvedených společností. Údaje o vlastním kapitálu a hospodářském výsledku jsou uvedeny ke dni 31.12.2008:

	% účasti	Vlastní kapitál	HV
UNIBLOCK SYSTEM, s.r.o	70	1 797	-8 531
UNISTAV Bohemia, a.s.	100	17 573	4 291
UNISTAV Slovakia, s.r.o.	100	-	-
Byty Londýnská, a.s.	100	6 216	-52
Pražské výhledy s.r.o.	100	751	-2
Smíchov Švédská s.r.o.	100	12	-16
Unistav Ukrajina s.r.o.	100	-	-
UNISTAV Development, s.r.o.	100	39 899	-73
UNISTAV Invest, s.r.o.	100	260 302	405
PANORAMA Karlín, s.r.o.	100	93 097	-2
Aboard City, a.s.	51	-	-
UNISTAV Moravia, s.r.o.	100	186	-14
UNISTAV Prague, s.r.o.	100	186	-14

2.2. Počet a hodnota akcií evidovaných k 31.3.2009

335 kmenových akcí na majitele o jmenovité hodnotě 140.000 Kč.
4 400 zaměstnaneckých akcí na jméno o jmenovité hodnotě 1.000 Kč.
Pohyb akcí v průběhu roku (počet a jmenovitá hodnota) je uveden v části 6.2. přílohy (základní kapitál).

3. Průměrný počet zaměstnanců a výše osobních nákladů

	CELKEM	Řídící pracovníci
Zaměstnanci - půměrný počet
k 31.3.2008	496	7
k 31.3.2009	343	7
Mzdové náklady (tis. Kč)
k 31.3.2008	201 362	13 021
k 31.3.2009	174 526	10 004
Odměny členům statutárních a dozorčích orgánů (tis. Kč)
k 31.3.2008	-	-
k 31.3.2009	-	-
Náklady na sociální zabezpečení (tis. Kč)
k 31.3.2008	67 230	4 557
k 31.3.2009	58 714	670
Sociální náklady (tis. Kč)
k 31.3.2008	2 328	386
k 31.3.2009	2 120	328
Osobní náklady celkem (tis. Kč)
k 31.3.2008	270 920	17 964
k 31.3.2009	235 360	11 002

4. Zvýhodnění s vazbou na ustanovení zákona O daních z příjmů

Akcionářům s kmenovými akciemi je hrazeno životní pojištění.
Řdícím a dalším vybraným zaměstnancům společnosti je poskytováno osobní motorové vozidlo pro služební a soukromé účely. Vybraným zaměstnancům splňujícím podmínky stanovené ve stanovách společnosti je poskytován příspěvek na důchodové připojištění.

II. Účetní metody, obecné účetní zásadáy a způsob oceňování

1. Obecné účetní zásady

Účetnictví společnosti je vedeno a účetní závěrka byla sestavena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, vyhláškou č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563./1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění vyhlášky č. 472/2003 Sb. a českými účetními standardy pro podnikatele. Účetnictví respektuje obecné zásady, především oceňování majetku historickými cenami, zásadu účtování ve věcné a časové souvislosti, zásadu opatrnosti a předpoklad schopnosti účetní jednotky pokračovat ve svých aktivitách. Údaje v této účetní závěrce jsou vyjádřeny v tisících korunách českých.

2. Oceňování majetku

Oceňování majetku je v souladu s § 24 a § 25 zákona o účetnictví č.563/91 Sb., pro účtování zásob používáme způsob A dle Vyhlášky č. 500/2002 Sb.

2.1. Zásoby

Nakupované zásoby se oceňují pořizovacími cenami, které zahrnují ceny pořízení včetně nákladů s jejich pořízením souvisejících, např.doprava, clo, pojistné a další slevy nebo příplatky, které si dodavatel účtuje k ceně. Výdeje ze skladu se oceňují váženým aritmetickým průměrem, měsíčně aktualizovaným, z cen v nichž jsou zásoby oceňovány na skladě. Zásoby nedokončené výroby jsou oceňovány ve výši skutečných nákladů a na podkladě plánovaných kalkulací. Výrobky vlastní výroby jsou oceňovány vlastními náklady stanovenými na podkladě plánových kalkulací.

2.2. Dlouhodobý majetek

Hmotný a nehmotný dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností se oceňuje vlastními náklady. Hmotný a nehmotný dlouhodobý majetek nakoupený je oceněn pořizovací cenou včetně výdajů spojených s jeho pořízením.

2.3. Cenné papíry a majetkové účasti

Cenné papíry a majetkové účasti jsou oceněny pořízovacími cenami. K 31.3.2009 zůstává ocenění podílů v pořizovacích cenách; nebyla použita metoda ekvivalence.

3. Vedlejší pořizovací náklady

Do pořizovacích cen nakupovaných zásob se zahrnují druhy vedlejších pořizovacích nákladů následovně:

• do pořizovacích cen nakoupených zásob se zahrnují i vedlejší pořizovací náklady, které jsou při příjmu na sklad známy např. dopravné
• vedlejší pořizovací náklady, které jsou známy až po zařazení nakoupených zásob na sklad, se rozpouští měsíčně podle druhu zásob, na které byly vynaloženy
• do cen stanovených na úrovni plánovaných nebo skutečných nákladů se žádné vedlejší pořizovací náklady nezahrnují.

Kalkulační vzorec pro stanovení vlastních nákladů není používán. Náklady se zjišťují na příslušných hospodářských střediscích ze syntetických a analytických účtů podle účtové osnovy.

4. Podstatné změny způsobu oceňování, postupů odpisování a postupů účtování oproti předcházejícímu účetnímu.

Ve výkazech za období k 31.3.2009 nedošlo k žádným změnám ve způsobu oceňování, postupech odpisování a postupech účtování oproti předcházejícímu účetnímu období.

5. Opravné položky a rezervy

Opravné položky k majetku byly vytvořeny na podkladě údajů inventarizace v souladu s ustanovením § 26, odst.1 a odst. 2 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví.
Opravné položky k pohledávkám se tvoří dle zákona č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů.


Zákonné opravné položky k pohledávkám jsou vytvořeny následovně:

100 % opravná položka – soudní řízení	189 812
20 % opravná položka – po spl. > 180 dní	0
CELKEM	189 812

Účetní opravné položky k pohledávkám jsou vytvořeny následovně:

100 % k nedobytným pohledávkám	19 309 810
30 % opravná položka k pohl. po spl. > 360 dní	3 691 787
CELKEM	23 001 597

V přechodném účetním období od 1.1.2003 do 31.3.2004 byly uplatněny odpisy za 12 měsíčů a současně byla vytvořena účetní rezerva ve výši 3 měsíčních odpisů (7 150 000 Kč). Tato rezerva se stejnoměrně rozpouští ve výši jedné desetiny tj. 715 tis v průběhu deseti let. Rezervy jsou vytvářeny k pokrytí budoucích závazků nebo výdajů, u nichž je znám účel a je pravděpodobné, že nastanou. V účetním období k 31.3.2009 je stav rezerv ve výši 66 148 tis. Kč.

6. Odpisy majetku

Odpisové sazby jsou stanoveny podle § 31 a § 32a zákona č. 586/92 Sb. Účetní odpisy jsou shodné s daňovými odpisy.

7. Organizační složky

Společnost má zřízeny dvě organizační složky. Účetnictví organizační složky v Bratislavě je vedeno externí firmou v Dubnici nad Váhom, účetnictví organizační složky v Rusku je vedeno zaměstnanci organizační složky. Údaje z obratové předvahy obou organizačních složek byly přepočteny na českou měnu kursem ČNB k 31.3.2009 a takto přepočtené počáteční zůstatky a roční obraty účtů byly zahrnuty na speciálních analytických účtech do účetnictví UNISTAV a.s. k 31.3.2009.

III. Doplňující informace k rozvaze a výkazu zisků a ztrát

1. Investiční úvěry

K 31.3.2009 společnost nečerpala žádné investiční úvěry.

2. Hodnota zastaveného majetku k zajištění provozních a investičních úvěrů a bankovních záruk dle aktuálního stavu k 31.3.2009

Zástavní věřitel	Kategorie majetku	Hodnota zástavy dle účetnictví
Komerční banka, a.s.	Hmotný dlouhodobý majetek	96 367
	Peněžní prostředky	12 906
ČSOB, a.s.	Hmotný dlouhodobý majetek	22 036
	Peněžní prostředky	9 819
UniCredit Bank Czech Republic, a.s.	Hmotný dlouhodobý majetek	77 726
	Peněžní prostředky	21 722
Citibank Europe plc, org. složka	Hmotný dlouhodobý majetek	0
	Peněžní prostředky	2 267
GE Money Bank, a.s.	Hmotný dlouhodobý majetek	0
	Peněžní prostředky	390
CELKEM	Hmotný dlouhodobý majetek	196 129
	Peněžní prostředky	47 104

3. Hmotný a nehmotný dlouhodobý majetek

	Pořizovací cena	Oprávky	Zůstatková cena
Pozemky	44 385	-	44 385
Budovy, stavby, haly	337 368	85 720	251 648
Stroje, přístroje a zařízení	20 310	18 264	2 046
Dopravní prostředky	1 770	1 663	107
Inventář	867	867	0
Ostatní zařízení staveniště	12 973	11 032	1 941
Nedokončené investice	0	0	0
Slovensko	1 067	1 067	0
Rusko	560	541	19
Hmotný dlouhodobý majetek celkem	419 300	119 154	300 146
Nehmotný dlouhodobý majetek	4 492	4 492	0

Nakupovaný majetek v pořizovací ceně do 40 000 Kč byl účtován přímo do spotřeby materiálu a to:

• v pořizovací ceně do 3 000 Kč bez další evidence,
• v pořizovací ceně od 3 001 Kč do 40 000 Kč se zapsáním do operativní evidence drobného hmotného dlouhodobého majetku. Stav k 31.3.2009 je 22 221 tis.Kč

4. Hmotný dlouhodobý majetek pořizovaný formou finančního pronájmu evidovaný na podrozvahových účtech

Součet splátek za celou dobu sjednaného pronájmu	62 615
Uhrazené splátky nájemného k 31.3.2009	31 381
Zbývá k úhradě od 1.4.2009	31 234

5. Pohledávky

Souhrná výše pohledávek z obchodního styku	718 789
z toho po lhůtě splatnosti starší než 1 rok	9 144
Pohledávky – ovládající a řídící osoba /půjčky Unistav Development s.r.o., Unistav Invest s.r.o., Unistav Ukrajina s.r.o., Panorama Karlín s.r.o., Aboard City a.s.	61 175

6. Vlastní kapitál

6.1. Změny vlastního kapitálu v průběhu účetního období (tis. Kč)

Skupina	Stav k 31.3.2008	Stav k 31.3.2009	Rozdíl
Základní kapitál	51 300	51 300	0
Kapitálové fondy	-37	8	45
Zákonný rezervní fond	10 948	10 948	0
Statutární a ostatní fondy	718	145	-573
Nerozdělený zisk minulých let	359 537	395 416	35 879
Hospodářský výsledek	36 379	71 489	35 110
Vlastní kapitál celkem	458 845	529 306	70 461

6.2. Základní kapitál (akcie) – účet 411

	31.3.2008		31.3.2009		Změna
Druh Akcií	ks	Kč	ks	Kč	ks	Kč
Kmenové akcie na majitele
- nominální hodnota 140 000,-Kč/ks	335	46 900	335	46 900
Zaměstnanecké akcie na jméno
- nominální hodnota 1 000,- Kč/ks	4.400	4 400	4.400	4 400
CELKEM	4.735	51 300	4.735	51 300

6.3. Hospodářský výsledek

Nerozdělený hospodářský výsledek ve schvalovacím řízení je 71 489 tis. Kč.
O jeho použití bude rozhodnuto na valné hromadě akciové společnosti.

7. Závazky

Souhrná výše závazků z obchodního styku	695 178
z toho po době splatnosti delší než 1 rok	25 232
Závazky starší 36 měsíců	0

Závazky – sociální zabezpečení 5 101 tis. Kč uhrazeno 14.4 2009.
Závazky – zdravotní pojištění 2 261 tis. Kč uhrazeno 14.4 2009.
Daň ze mzdy 1 623 tis. Kč uhrazeno 14.4. 2009.

Náklady spojené s auditem za hospodářský rok od 1.4.2009 do 31.3.2009

Povinný audit Ekoaudis, spol. s r.o. Brno 340 tis. Kč.

8. Struktura tržeb

602070 tržby z hlavní činnosti organ. složka SR	392 639
602080 tržby z hlavní činnosti orga. Složka Rusko	60 987
602100 tržby z hlavní činnosti – nová výstavba	1 533 356
602110 tržby z hlavní činnosti – rekonstrukce a modernizace	432 189
602130 tržby z hlavní činnosti – ostatní práce	13 606
602300 tržby z prodeje služeb - přefakturace	175 583
602420 tržby za činnost správy	10 367
602430 tržby za paušály	757
602440 tržby za reklamu	9
602450 tržby za vodu	39
602500 tržby za nájemné	4 295
604100 tržby za prodej zboží	3 687

9. Události po době účetní závěrky

Po rozvahovém dni nenastaly žádné významné události, které by směřovaly k úpravě účetní závěrky za hospodářský rok od 1.4.2008 do 31.3.2009.


V Brně 31.8. 2009

Ing. Tomáš Kubíček, místropředseda představenstva